【美容室の物件探し】物件概要や図面を見て物件を探そう!

いざ独立開業する際に一番重要とも言える物件選び。サロンの成功を左右すると言っても過言ではありません。オーナーならば、自分にとって理想的な店舗を見つけて夢の第一歩を踏み出したいと思うはず。
今回は、独立開業を成功に導く物件の探し方のポイント、情報の見方、注意すべきポイントなどを詳しくご紹介していきます。

美容室の物件を扱っているサイトを見てみよう

独立が決定し物件を探し始めるとき、まずは不動産業者を訪れることも多いでしょう。不動産業者は数多くの物件を見慣れており、当然、物件にも詳しいので頼りになる相談相手であると言えます。

しかし、相談に乗ってもらう際、ある程度自分でもイメージを持っておくことが大切です。どんな物件を希望しているか、自分としては譲れない条件、これがあれば良いけれど譲歩できるレベルの条件などを自分の中で整理できていることが理想です。そのうえで不動産会社を訪れたほうが実りのある話し合いができるでしょう。

自分の求める物件についてイメージできるようになるために、まずは美容室に使える物件を扱っているサイトをチェックしてみましょう。多くのサイトでは家賃・広さ・設備などの条件を設定し検索ができるため、効率よく物件情報を探すことができます。

いくつかの物件を見ているうちに、理想のサロンが少しずつ現実みを帯びてイメージできるようになってくるでしょう。探すうちに、最初自分が譲れないと思っていた条件が必須ではなくなってきたり、その逆になったりということもあります。また、地域ごとの家賃相場感などもだいたい分かるようになってきます。

エリアや賃料、広さ、こだわりで検索

情報サイトで物件を探す際は、次の条件などを設定して検索することができます。

  • エリア
  • 賃料
  • 広さ
  • こだわり

思うような物件がなかなか出てこないときは、自身が許容できる範囲内で条件を広げてみましょう。もしくは思い切って条件を変えたり、削ってみたりするのもひとつの手です。新しい発見があり、自分の理想を叶える物件が意外な形で見つかるかもしれません。

例えばサロン用の物件を探すとき、客足を考え「1階」であることが望ましいと考えていたとします。しかし、立地や物件、階下にある店舗の業種などによっては、2階以上の物件のほうが結果的に良い条件であるということもあります。
「どうしても1階」という条件を捨てきれないことで、良い物件を見逃してしまうかもしれません。これは一つの例ですが、まずはたくさんの物件情報を見て比較してみましょう。

気になる物件が見つかったら、ここをチェック!

気になる物件が見つかったら、物件情報の次の項目を念入りにチェックしましょう。

賃貸条件は初期費用の総額、更新時、解約時の条件も見逃さない

物件の月々の賃貸料金は気になるところですが、初期費用の総額、更新時、解約時の条件についてもしっかりと確認しておきましょう。入居する前にこれらの費用を準備する必要があります。準備ができなくて、入居できなかったということのないようにしましょう。
また、更新時の条件や解約時の条件は案外見落としがちです。とても重要な部分ですので、不利な項目が無いかしっかり確認しましょう。

間取りや面積は内見や問い合わせで確認する

まず間取りや面積については、図面が実際に物件に忠実に作られているかどうか、不動産会社に確認をしましょう。

  • 間取りは現状と差異があることも
    図面の間取りが実際の物件と異なっていることがあります。これは実際に内見してみて判明することが多いので、内見をするのはもちろんのこと、その際図面と差異がないかどうかをしっかり確認しましょう。
  • 面積の表示は内法面積か壁芯面積かを問い合わせ
    図面を確認する際、床面積を求めたいとき、「壁芯面積」と「内法面積」というふたつの方法があります。
    壁芯面積:部屋の壁などの中心線で囲まれた部分の面積のこと
    内法面積:壁の内側の部分の寸法で求められた面積

このように、同じ物件でも「壁芯面積」と「内法面積」では面積に違いが出てきます。動産業者の図面やチラシなどに記載されている物件の建物面積・専有面積は通常は「壁芯面積」が書かれています。しかし、僅かな違いでも希望の美容器具などを置けなくなってしまう恐れもあるので、面積の計測法・実際の面積については問い合わせて念入りに確認しましょう。

用途地域によっては形態に制限がある

図面の中で用途地域についての記載がされていることがあります。「用途地域」とは、都市計画法により建築できる建物の用途等を定めたもので、美容室の形態に制限が設けられている場合もありますので注意が必要です。

備考欄には、重要なことが書かれていることもある

保険料や、その他にかかる費用、禁止事項や制限事項など、その物件特有の条件が備考欄に書かれていることがあります。その内容によっては美容室の営業や経営に差し支える内容のものもあるかもしれません。読み飛ばすことなく、隅々までしっかりと確認しましょう。

情報公開日をチェックしてみよう

図面にある、「情報公開日」にも注目してみると、有利な条件で契約を結べることがあるかもしれません。

  • 賃貸条件は交渉することも可能
    情報公開日が古い物件の場合、賃貸条件や賃料の開始時期などの交渉可能な幅が広がるかもしれません。もし気になる物件の中に情報公開日が古いものが混ざっていたら、一度交渉してみましょう。
  • 古い場合は問題がある?
    情報公開から長い期間が経っている物件はなかなか借り手が見つからなかったということになります。そんな物件を借りるのは、少し不安になるかもしれません。しかし、単純に問題のある物件と考えてしまう必要はありません。借り手側の事情で、契約前に入居できなくなってしまったという可能性も考えられます。そのような場合は、物件自体には問題はないので、物件の管理会社に問い合わせしてみると良いでしょう。

居抜き物件の場合は、造作譲渡をしっかりチェック

「居抜き物件」とは内装や設備など、前の借主が造作したものが残っている物件のことです。居抜き物件を借りる場合、物件自体の賃貸契約とは別に、「造作譲渡料」を支払い「造作譲渡」の契約を結ぶ必要があるパターンも想定されます。他にも造作の所有権をリース会社などの第3者が所有していることもあり、この場合はリース契約を結ぶ必要があります。

借りようとしている物件の造作の所有権などがどうなっているのかは、賃貸契約を結ぶ前にしっかり確認するようにしましょう。

賃貸借契約は普通借家か定期借家かを確認する

賃貸契約には主に「普通借家」と「定期借家」という2種類が存在します。ここで注意しなければならないのが「定期借家」の物件です。

通常「普通借家」の場合は契約期間満了後も特殊な事情がない限り借主の意向により更新することが可能です。一方「定期借家」の場合は、期間満了によって契約が終了し、更新されることはありません。図面に「再契約可能」と記載されていることがあり、借主が「更新可能」と勘違いをしてしまうということがあります。しかしこれは貸主と借主の合意があった場合に「更新」ではなく「再契約」が可能であるという意味です。

ほんの数年間の定期借家の賃貸契約を結び美容室を開いた場合、契約満了時には現状回復させたうえで退去しなければならないということも起こり得えます。その逆も考えられます。定期借家契約には契約期間の制限がありません。10年などの長期の契約も可能です。
例えば10年契約の定期借家を借りたにもかかわらず、1年や2年といった短期間で廃業となってしまった場合、残りの期間の賃料を請求されるということもあるのです。自身でしっかりと契約内容を把握し、理解することが大切です。

独立開業し、美容室をオープンさせる際の物件の探し方、物件概要や図面情報の見方、注意すべきポイントなどをご紹介しました。自分の理想とする店舗を手に入れるために、情報を見極め、後悔しない物件探しをおこないましょう。


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