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【美容室の物件探し】居抜き物件の造作譲渡契約のメリットと確認ポイント

新規に美容室をオープンする際、規模や立地次第で莫大な費用が必要になります。そんなとき、初期投資にかかる費用を抑えることができるとして人気なのが、「居抜き物件」を利用した開業です。居抜き物件を活用することで、オープンへのハードルが低くなり、あこがれていた独立への道のりもぐっと近くなります。
今回は居抜き物件を造作譲渡契約する際のメリットや、確認しておくべきポイントをまとめました。

居抜き物件の造作譲渡契約のメリットと確認ポイント

居抜き物件とは、前テナントが退店するにあたり、内装の造作、什器・備品などを新しい借主が引き継げる物件のことです。退店する人(売主)、新しい借主(買主)にそれぞれメリットがあります。

売主のメリット

売主からすれば、原状回復費用を免れる、新借主に引き渡す際に設備機器費用などの収入を得る可能性、引き渡し直前まで営業ができるといったメリットがあります。また、解約予告家賃を免れるといったことも考えられるでしょう。

買主のメリット

改装費、設備機器などといった、初期投資を低く抑えることができます。前のテナントから、内装や什器、備品を引き継ぐことでコストを下げられるため、損益分岐点も必然的に低くなるのが特徴です。
また、すでにあるものを活用できるので、短期間でオープンに漕ぎ着けることができるのもメリットのひとつ。業態によっては、以前のお店の顧客も取り込める可能性があります。前テナントが美容室で、新規テナントとしても美容室をオープンしようと考えている場合、前テナントに来ていた顧客が新しい美容室を訪れてくれるかもしれません。

買主が注意すべきポイント

買主が契約前に事前に確認しておくべきポイントは、いくつかあります。まず前テナントから物件を引き継ぐのですから、店内のレイアウトはある程度決まっています。若干の改装を施すにしても、構造的な制限を受けることも多々あります。
また、建物や、設備が老朽化していないか、不具合がないかなどもしっかり確認しておきましょう。また同業態を引き継ぐ場合は特に、前の店舗の評判やイメージを引きずる可能性があることも意識しておくべきでしょう。

売主が注意すべきポイント

売主にはサロンの閉店が近所に周知される可能性があること、赤字店舗の場合は借主が見つかるか未確定のため、退去予告を貸主に示さないと赤字が膨れ上がってしまうというような可能性もあります。また、移転を考えている場合は、借主が同業者だと、店舗移動の際も顧客が借主に流れてしまうというリスクがあります。

居抜き物件としてオープンしたい!造作譲渡契約を結ぼう

造作譲渡契約までの一般的な流れは、下記の通りです。仲介する不動産や、売主・買主間での条件により、多少内容が異なる場合があります。おおまかな目安としてチェックしておきましょう。

  1. 内見・申し込み
    実際に物件を内見し、購入意思が固まった時点で造作譲渡購入申込書に、記入・署名・捺印をします。
  2. 1~3日後
    購入申込書を確認後、売主に造作譲渡目録を作成してもらい、売渡承諾書(手数料約定書)に署名・捺印をもらいます。この時点で、借主は賃貸借申込書に、記入・署名・捺印をします。
  3. 3~7日後
    この期間中に、借主は賃貸借契約の審査を受けます。また、造作譲渡契約書(造作目録)の確認もします。
  4. 5~7日後
    賃貸借契約の審査が下り、賃貸借契約の条件が確認でき次第、造作譲渡契約をおこないます。このときに借主は、造作譲渡の手付金(造作譲渡代金の半額くらいが適当でしょう)、を用意します。
    この契約を締結したあとは、売主、買主問わず当事者の一方が本契約を少しでも背信した場合、各々はその違約した相手に対して、所定の手続きを経て契約を解除することができます。解除の場合、売主の債務不履行に基づくとき、売主は借主に対して、すでに領収済みの手付金の倍額を借主に支払わなければいけません。また、借主の債務不履行に基づくときは、売主に対してすでに支払済の手付金の返還を請求することはできないといった違約に対する条項をいれとくことが大切です。
  5. 5~30日後
    造作譲渡契約を締結すると、売主は電気代、ガス代、水道代の清算など引越しのための準備をおこないます。また借主は出店のための準備をおこないます。引き渡しの準備、出店の準備が完了とみなされる時期になった際には、造作譲渡契約を解除できないといった場合もありますので、注意が必要です。
    また物件の引き渡し以前に天変地異や火災など、不可抗力のために、物件のすべて、あるいは一部が著しく変形、または減少したとき、その損失は売主の負担となる危険負担の条項も契約書には必ず必要になります。この際、契約を締結した目的を達することができない場合、借主は契約を解除することも可能です。その際譲渡人は、領収済みの契約金を借主にすみやかに返還する必要があります。
  6. 7~30日後
    借主は、引き渡しの日までの間に造作譲渡契約の目的物の物件の賃貸借契約を締結する必要があります。賃貸借契約には、契約金が掛かりますのでそれ迄に用意する必要があります。
  7. 引き渡し
    不動産屋の担当者が立会いのもと、引き渡し、検収の上、借主は履行確認書に署名・捺印をし、残金を売主に支払います。

廃業・開業が同時進行!造作譲渡契約の注意点

造作譲渡契約を結ぶ際には、売主の廃業、借主の開業が同時進行しています。そのため、契約内容や進捗については、細心の注意や確認が必要です。
「不動産のことは素人だから」と不動産会社まかせにしていると、契約締結直前や、そのあとに取り返しのつかないことになることもあり得ます。金銭にまつわることは、必ず内容を理解できるまでしっかりと確認して、売主、借主ともに心地よい取引ができるように努めましょう。

以下、造作譲渡契約を結ぶにあたって念頭に置いておきたいポイントをまとめてみました。

貸主の承諾は得ているか

建物の賃貸借である以上、建物の貸主からの無承諾では造作の売り買いはできません。事前に建物の貸主からの承認を得ましょう。

売り買いの目的となる造作物、什器備品をめぐる当事者双方の相違がないか

相違を避けるために、申し込み時点で目録を作成し、確認します。また撤去に多額の費用を要する廃棄物の確認をし、費用負担者がどちらになるのかを確定しておきます。

引き渡し期間の相違がないか

原則、居抜きは家賃の未払い期間がないことが条件になります。当事者が互いに引き渡し時期を書面で確認しておくことが大切です。

新借主は原状回復義務の承継を認識しているか

居抜き物件は、造作を引き継ぐのと同時に前賃借人の権利義務も承継します。原状回復義務があると同時に、承継する権利も明確にしておきましょう。

申し込み時にすべての費用、および支払い時期を認識しているか

造作の売り買いにはさまざまな費用が発生します。また支払い時期もいくつかに分かれているので、書面でしっかりと提示しておきましょう。

居抜き物件の活用は、できるだけ初期投資を抑えて独立を目指す人におすすめと言えるでしょう。ただし、売主から引き継ぐ条件を綿密にチェックしておかなければ、トラブルに巻き込まれる可能性も少なくありません。
造作譲渡契約に関して分からないことはうやむやなままにせず、不動産会社や周りでくわしい人に聞いてみるなどひとつずつ解決していきましょう。そうすることで、きっと気持ちの良い状態で新規店舗をオープンできるはずです。


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