居抜き物件に店舗を構えるときの注意点

独立開業を考える美容師にとって、新しいサロンを開業する際に必要な初期費用の問題は、かなり大きな壁として立ちはだかります。
美容院は、外観・内装ともにおしゃれな雰囲気が求められるため、工事費もかさむ傾向にありますし、美容院ならではの必要な設備も多く、その準備にも費用が必要になります。
こうした金銭的な面がハードルとなって独立開業に踏み切れないでいる方にオススメなのが、「居抜き物件」の利用です。

居抜きという言葉自体は聞いたことがあり、何となくお得そうなのは分かるけど、「実際に居抜き物件でサロンを開くのは心配だ」という方もいらっしゃるのではないでしょうか?
そこで今回は、居抜き物件のメリット・デメリットから、居抜き物件探しのポイントや注意点まで詳しく解説していきたいと思います。
居抜き物件で費用を抑えて独立開業したいと考えている美容師の方は、ぜひ参考にしてみてください。

居抜き物件の特徴

本来は、テナントが退出する際には内装を解体し原状回復工事を行う必要があります。
そうしてコンクリートの打ちっ放しの何もない状態になっていることを「スケルトン」状態と言います。

しかし退出後に新しく入るテナントが同業種の場合、オーナーの許可が得られれば内装をそのままにして受け渡すことも可能です。
そうした解体工事を行っていない物件が「居抜き物件」です。

では、居抜き物件にはどういったメリットやデメリットがあるのか見ていきましょう。

メリット

①初期費用を抑えられる

美容院としての内装が存在する物件を借りることができれば、内装工事を行う必要がありません。そのため内装工事にかかる費用を抑えることができます。
少しでも少ない費用でサロンを開きたいという方にとっては大きなメリットです。

②早くオープンできる

すでに内装が出来上がっているので、工事をする必要がありません。そのため内装工事に必要な期間分だけ早くサロンを開くことができます。
いち早く自分のサロンを開きたいという方にとっては、こちらも大きなメリットです。
また、退出する側にとっても解体工事の費用が節約できるというメリットがあります。

デメリット

①内装に自由度がない

前のテナントの内装を活用するので、自分のこだわりを反映することは難しいかもしれません。
自分の中で、こういう内装のサロンを作りたいという理想がある場合は、居抜き物件はオススメできません。

②経年劣化のリスク

前のテナントが使っていた設備が古くなっている恐れもあります。
当初の想像よりも経年劣化が進んでいると、設備費や内装費を思ったより抑えられないかもしれません。

③同業種が廃業している

同じ立地条件で、同業種の美容院が廃業しているというのもデメリットの1つです。
美容院を経営するにあたって不利になる要因がある物件なのかもしれません。
居抜き物件を借りる際には、前のテナントがどうして閉店したのか原因を探ることも大切です。

居抜き物件探しのポイント

実際に居抜き物件で新しくサロンを開きたいという方のために、居抜き物件探しのポイントを解説したいと思います。
居抜き物件を探すときに重点的に確認すべきポイントは、大きく分けて以下の3点です。

<物件探しのチェックポイント>

  • 外観のイメージ
  • インフラ設備
  • 区画の流用性

それぞれのポイントについて、どういった点をチェックすれば良いのか紹介していきます。

外観のイメージ

まずはその物件の見た目です。
居抜き物件の場合は、細かい点はともかく大枠はそのままの外観や内装で営業を開始することになります。
自分が思い描いているサロンの雰囲気とイメージが異なる場合は、あまりオススメできません。
居抜き物件全体の見た目が、これから自分が経営する美容院として満足いくイメージなのかという点は最初に確認しましょう。
このイメージの部分で食い違っていると、後々の後悔につながるかもしれません。

インフラ設備

水道やガス、電気といったインフラ設備に問題がないかを確認しましょう。
こうしたインフラ設備の工事はかなりの費用が必要になります。居抜き物件だからと油断してチェックしていないと、後で設備に不満が生じ、工事しなくてはならなくなるかもしれません。
美容院を経営するにあたって十分な設備が備わっているのかはしっかりと確認しておきましょう。
インフラ設備の工事の必要がなければ、初期費用を大きく削ることができます。

区画の流用性

以前のテナントの区画をそのまま使うことができるかについても確認が必要です。
厨房設備の区画で問題が生じる飲食店と異なり、美容院の場合、重要度は多少下がるかもしれませんがそれでも大切な要素です。
居抜き物件を見るときには、区画がどうなっているのか、そのまま自分のお店として使えそうなのかをチェックしましょう。

業種別・居抜き物件の注意点

居抜き物件を活用して、新しく美容院を開く場合に注意しなくてならない点がいくつかあります。他業種とは異なるポイントがあるため、他業種の居抜き物件選びの注意点も合わせて確認してみると良いでしょう。
ここでは、美容室・飲食店・カフェの3つの業種に分けて主な注意点を紹介します。

美容室

業種を問わず気をつけるべき注意点になりますが、まずは前のテナントが閉店した理由に注意しましょう。
美容院の経営に向いていない立地で、売り上げがあまり良くなく閉店していたとしても中々正直には答えてくれません。自分がサロンを開こうとしている物件が不利な物件でないか、インターネット上での評判なども含めて、できる限りリサーチするようにしましょう。

また、店内の設備をどうする予定なのかも確認する必要があります。
美容院ならではの、美容関係の機器や椅子などは高額なものも多いため、そのまま譲渡してもらえるなら初期費用を抑えることができます。
しかし、中古として他に売る予定があったり、他の店舗で使うため持ち出す予定だったりすることもあります。
店内の機器も当然使えるのだとは思わずに、どうする予定なのか前のテナントに確認しましょう。

飲食店

飲食店を経営する場合には、特にインフラ設備のチェックが必要になります。
どういったジャンルの料理を提供するかにもよりますが、インフラが整っていないと満足にお店を運営することもできず、多額の工事費が追加で必要になることもあります。
例えば、焼き肉屋などの場合は、煙や臭いの対策が必須なため、排気設備が整っているかをしっかり確認する必要があります。

また、厨房器具などのさまざまな道具のうち、どこまでが譲渡の範囲内なのか細かい確認が必要となります。リース物品の場合や設備自体は前のテナントがそのまま使うから持ち出すという場合もあるからです。
他にも入居時の店内の清掃は多くの場合、次の入居者が負担するケースがほとんどです。空調設備、ダクト、厨房機器など飲食店には不可欠な設備のクリーニング費用を考慮しておく必要があります。

まとめ

以前に入っていたテナントの内装を引き継いで利用する「居抜き物件」は、「スケルトン物件」に比べて内装工事がほとんど必要ありません。
そのため内装工事にかかる費用や時間を抑えることが可能で、少しでも早く・安くサロンを開きたいという方には最適な方法です。
居抜き物件だからこその注意点も存在するので、この記事を参考に、自分の理想により近い居抜き物件を探してください。


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