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居抜き物件とは|居抜き物件で開業するときのメリットとデメリットを解説

独立開業を考えている美容師の方が新しくサロンを開くとき、美容院として開く店舗の準備にはたくさんの時間とお金がかかります。
そうしたハードルを少しでも軽くする方法が、「居抜き物件」の活用です。
居抜きという字面からどんな物件なのかは何となく分かるものの、居抜き物件で開業することで本当にメリットがあるのか、居抜き物件ならではの問題点があるのではないのか、と不安に思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、そうした不安や疑問にお答えするために居抜き物件にまつわるさまざまなことを詳しく解説していきたいと思います。
新しく美容院を開業したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

居抜き物件とは

美容院や飲食店、カフェなどの店舗を新しく開くときに借りる物件には大きく分けて2つの種類があります。
「スケルトン状態」の物件と「居抜き物件」です。

スケルトン状態の物件というのは、元々入っていたテナントが内装の解体工事や原状回復工事を済ませている物件のことを指します。借りるときには、コンクリートの打ちっ放しの何もない状態で明け渡されます。

居抜き物件というのは、前のテナントが同業種の場合に内装や設備などを解体・撤去せずにそのまま明け渡す物件のことです。どれくらい「そのまま」の状態なのかは物件によります。すぐに営業可能な状態で渡される物件もあれば、内装のみが残されて設備は撤去されていることもあります。

借主側の居抜き物件のメリット

借りる側、つまり新しく美容院を開業する側にとってのメリットは、「早く安く開業できる」という点にあります。

出店コストを抑えられる

新しくお店を開くには、内装工事や必要な設備の準備などでたくさんの初期費用が必要になります。
しかし、居抜き物件を借りた場合は内装工事を一から行う必要がないので内装工事費用を大きく削ることができます。
また、美容機器や椅子などの設備が残っている物件の場合には、そういった面でも費用を節約することができます。

オープンまでの期間が短い

解体工事や新しいお店のための内装工事がほとんど必要ないため、そういった工事にかかる時間を省くことができます。
そのため、居抜き物件を借りた場合は、そうでない場合に比べてかなり早く新しくサロンを開くことが可能になります。

借主側の居抜き物件のデメリット

残念ながら、居抜き物件を借りることによるデメリットも存在します。
先ほどのメリットと比較してどちらを重視するか考えてみましょう。

前のテナントのイメージを引き継ぐ

居抜き物件の場合は、以前に入っていたテナントの内装を引き継ぐことになります。
細かい点は自分で変更することも可能ですが、全体のイメージも変えようとすると、内装工事費用を抑えることができず居抜き物件を選んだ意味がありません。
自分の理想を完全に反映したサロンを作り上げることは難しいので、その点には納得しましょう。
居抜き物件を借りる場合には、前のテナントのイメージが自分の開業予定のサロンのイメージと近いものを選ぶことをオススメします。

設備の経年劣化の可能性がある

居抜き物件は、前のテナントで使われていた設備がそのまま残っている場合があります。
設備を新しく購入する必要がないので金銭的なメリットにみえますが、その設備が古くなっていることもあるので注意しましょう。
経年劣化によって、そのまま使えない設備が残されていてもデメリットにしかならないので、事前に確認した方が良いかもしれませんね。

前テナント側の居抜き物件のメリット

居抜き物件は、借りる側だけでなく前のテナント側にもメリットがあります。

原状回復の手間が省ける

本来、テナントはお店を廃業して退去する際には、解体工事や原状回復工事をして「スケルトン状態」に戻して引き渡す必要があります。
しかし、居抜き物件の場合はスケルトン状態にせずに引き渡すことが可能です。
解体工事や原状回復工事にはもちろんお金や時間、手間がかかるので、そういった部分を省くことができるため居抜き物件は前のテナントにとっても大きなメリットがあります。

引き渡しの直前まで営業できる

解体工事や原状回復工事が必要ないということは、本来その工事に充てなければならない期間も営業を続けることができます。
廃業することが決まっているとはいえ、引き渡しの直前まで営業することができるというのは前のテナントにとってもありがたいことです。

前テナント側の居抜き物件のデメリット

退去する前のテナント側にとってのデメリットも存在します。

解約予告を早めにする必要がある

居抜き物件は、次の借り手の業種を制限してしまうため、新しいテナントを探すのが難しくなり、物件のオーナー目線ではあまり好ましいものではありません。
そのため、居抜き物件として退去する場合には通常の退去よりも早いタイミングで物件オーナーに知らせなければいけません。

借り手側にとっても、前のテナント側にとってもメリットが多いように思われる居抜き物件ですが、こうした理由からあまり数が多くはないようです。

居抜き物件における造作譲渡とは

居抜き物件の場合、内装や営業に必要な設備、備品などが残されている場合も少なくありません。
前のテナントとしては、そうした内装や備品がまだ新しいものであったり高価なものであったりしたら、できれば買い取って欲しいと考えるのも当然ですよね。

「造作譲渡」というのは、こういったケースで前のテナントと新しいテナントの間で内装や備品といったものを売り買いすることを言います。

美容院の居抜きの場合は、美容器具や鏡台、シャンプー用の設備など営業に必要な設備や備品がいろいろあるので、造作譲渡の契約をしっかり結んでおくようにしましょう。
新しく購入するよりも、造作譲渡で手に入れれば初期費用を抑えることができるはずです。

居抜き物件がオススメな場合

居抜き物件を借りて開業することによるメリットは、内装工事などに必要な費用や時間を軽減できるという点にあります。
したがって、「少しでも初期費用を抑えて、安く早く新しいサロンを開きたい」という考えの場合、居抜き物件を借りることをオススメします。

反面、初期費用が高くなったり内装工事に時間がかかったりしてもかまわないから、自分の気に入った立地に思い通りの内装でサロンを開業したいというタイプの方にはあまりオススメできません。

居抜き物件契約時の注意点

居抜き物件では、普通の物件と違いスケルトン状態に戻さないので細かな点まで確認しておくことが大切です。

まず、物件内の設備を誰が所有しているのかを確認しましょう。
前テナントが所有しているものなのか、物件のオーナーが所有しているものなのか、リースで借りているものなのか、明らかにしておくことが大切です。
契約の段階で所有者を確認しておかないと、設備の故障などのトラブルが起きた際に責任がどこにあるのか分かりにくくなります。

また、自身がその物件を解約し退去する場合に、どういった状況で退去すれば良いのかも事前に確認しておきましょう。
前のテナントから引き継いだ内装や設備などに関する原状回復の責任範囲を確認しておくことが大切です。

まとめ

居抜き物件を借りて開業する場合、内装工事などに必要なお金と時間を抑えて、早く安くサロンをオープンすることができます。
時間とお金を削減できるという大きなメリットの反面、居抜き物件ならではのデメリットや注意点が存在することも確かです。

自分が開きたいサロンのイメージや、どれくらいの初期費用なら出せるのかといった点を考慮して、必要に応じて居抜き物件を活用しましょう。


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